调节技巧：密云法院调研商品房预售合同纠纷激增原因

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今年以来，北京市密云区因开发商延迟交房和逾期办理房产证引发的商品房预售合同纠纷数量激增，密云区人民法院受理该类案件617件，诉前化解1300余件，是去年此类案件总数的10倍。该院通过深入调研，发现原因如下：

一、开发商行为不规范。有的开发商因手续不全导致无法按期办理房产证，例如没有取得土地使用证或没有缴齐土地出让金，没有完成竣工备案，没有按整体规划小区配套设施无法通过综合验收等。有的开发商受经济利益驱使，向购房人恶意隐瞒没有商品房预售许可证的重大事实。有的开发商认为预售合同中未约定延期履行责任，不同意赔偿。有的开发商虽然与购房人在合同中约定迟延履行赔偿标准，但是因延期太久导致违约赔偿金额巨大，经济上无力承担。

二、购房人维权意识高涨。虽然近年来密云地区房地产开发项目较多，房地产买卖交易量较大，但是因供求关系不平衡，很多购房人热情有余理性不足。有的购房人没有验证开发商的商品房预售许可证明即与其签订预购合同，为纠纷产生埋下隐患。有的业主因落户、入学以及投资转卖迫切需要房产证，而开发商又迟迟未能办理，不得不诉诸法院。还有的业主得知他人通过诉讼途径获得迟延履行赔偿而大为心动，纷纷要求加入诉讼中。

三、相关部门监管不力。相关行政管理部门审批不严、执法不力，有的开发商在建设中私自更改房屋使用性质或者规划，有的开发商“五证两书”不全却在销售房屋。有的部门在办理相关行政许可和证件时，据开发商反映拖得时间较长，速度较慢。

四、中介机构虚假宣传。有的房地产中介机构为推广楼盘或扩大销售业绩，采取各种广告宣传方式，其中存在一些夸大或不实的信息，对购房人具有诱导或误导作用。有的房地产中介机构利用购房人和开发商之间信息不对称劣势，向购房人虚假承诺，恶意欺诈购房人。

针对上述问题，该院建议相关行政管理部门从以下五个方面加强管理：

一、加强房地产开发项目管理。严格执行房地产开发项目审批程序，加强项目的跟踪管理，依法查处违法、违规开发建设行为。把好市场准入关，依法严厉打击抽逃注册资本、项目资本金、无证或者超越经营范围从事房地产开发经营等行为，把不具备相关资质和资金实力的企业清退出房地产开发市场。

二、实施行政许可时应严谨审查，并及时办理。房产管理部门在办理商品房预售许可证时，应严格执行《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》中关于商品房预售的条件。土地管理部门要规范土地买卖秩序，迅速、有效地解决遗留问题，避免埋下商品房买卖合同纠纷的隐患。开发商申请办证时，行政管理部门尽量在合理期间内及时办理，避免因工作拖延致使开发商不能按时向购房人交房、办证。开发商申请行政许可时，行政管理部门须实质性审查开发商是否具备相应资质，特别是颁发后位行政许可的行政机关须严格审查开发商是否已经取得前位的行政许可，确保进入开发的项目规范、合法。

三、完善信息公开制度，解决信息不对称问题。行政管理部门应强制房地产开发企业就其开发销售的真实信息完整予以公开，使购房人全面了解所购房屋的真实信息，并对违反真实披露义务的行为予以行政处罚。加强对房地产中介服务机构的监管力度，全面清理、整顿房地产中介服务机构，依法查处未取得资质证书、未履行备案手续、超范围从事中介业务以及中介行为不规范的房地产中介服务机构，对于中介机构的虚假广告宣传行为，要及时规制和查处，维持商品房销售市场的良好秩序。

四、规范合同格式，并督促开发商统一使用。行政管理部门应认真分析目前商品房预售合同纠纷中反映出来的合同文本问题，召集部分开发商进行论证、修改，完善合同条款，统一合同格式，一方面避免开发商利用自身优势制定格式条款合同对购房人造成不利，另一方面也防止因合同存在漏洞给开发商造成沉重负担，给房地产市场造成混乱。

五、完善纠纷预警处理机制，形成纠纷化解合力。建立房地产市场预警信息系统，通过对房地产市场信息全面、及时的收集和发布，建立和完善企业资质管理、信用档案管理、项目动态管理、交易登记管理等制度，准确提供商品房预售、销售、交易、租赁、抵押贷款和房地产开发企业的基本状况等信息和数据，引导房地产市场理性投资和消费。加强对房地产市场的动态监测和管理，及时反映、发现问题，实时采取针对性措施进行调控，及时查处违规行为。加强国土、建委、房管、规划、工商、信访等部门联动配合，积极推动房地产领域调解组织建设，同时积极开展法制宣传，促进纠纷依法妥善解决。

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