2019年国家司法考试经济法：房地产交易制度

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一、 房地产交易制度

（一）房地产转让

1、出让土地使用权的转让

(1)转让条件。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：

①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书;

②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件;

③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

【总结】转让条件：一金两证一投资

(2)转让的后果。

①房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。

②要去除土地已使用的年限。转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

③受让人改变土地用途要经同意。转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

【注意】改变用途须两个部门同意

2、划拨土地使用权的转让

(1)审批：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批

(2)转让类型：

①转让后变为出让土地。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

②转让后仍为划拨土地。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理

（二）商品房预售

1、商品房预售，应当符合下列条件：

(1)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书

(2)持有建设工程规划许可证

(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期

(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

【注意】取得预售许可证明是预售人的义务。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效(未取得预售许可证明，合同无效可补正)

(5)商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

【注意】合同备案是预售人的义务。当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规办理备案登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持(不备案，预售合同效力仍然有效)

（三）房地产抵押

1、抵押权的设定

(1)房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权，可以设定抵押权

(2)出让地使用权可单独设定抵押权。出让方式取得的土地使用权，可以单独设定抵押权;若该土地上有房屋时，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。

【总结】房地一体

(3)划拨地使用权不得单独设定抵押权。划拨方式取得的土地使用权，不得单独抵押。但如果该土地上有房产，以房产设定抵押时必须同时抵押房屋所占用范围内的划拨土地使用权。

【总结】划拨土地使用权+地上房屋，可一同抵押

2、抵押权的实现

(1)划拨地上房地产抵押权的实现。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

【注意】先保护国家，后保护抵押权人

(2)房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。《物权法》第200条规定，“建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。”

（四）房屋租赁

以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家

1.出租合同有效，租金归出租方

2.租金中所含土地收益上缴国家

这篇文章的全部内容到这里就结束了，不知道大家都在文章中学到了什么呢？在我们现在的阶段，是比较容易焦躁的，所以我们在复习的同时也要调整好自己的心态，如果想要准考证打印入口可以到坦途网看看，小编已经为大家整理好了，希望通过大家不断的努力能够在2019年国家司法考试中取得优异的成绩！