2019年国家司法考试经济法：房地产开发制度

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一、房地产开发制度

（一）房地产开发项目管理

1、开发规划要求：房地产开发必须严格守城乡规划法，对房地产开发项目产生直接法律约束力的是城市规划中的详细规划

2、开发期限要求

(1)超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费

(2)满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

【注意】因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外

（二）合作开发房地产

1、出让土地使用权：可以依照《房地产法》和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产

2、划拨土地使用权

(1)划拨地转让，合同无效可补正。地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效

(2)划拨地合作开发，合同无效可补正。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效

3、合作双方资质问题

(1)一方有资质，合同有效。合作开发房地产合同的当事人，一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效

(2)合作方均无资质，合同无效可补正。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效

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