2019年国家司法考试经济法：国有土地使用权

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一、国有土地使用权

1、国有土地使用权的特征

(1)主体的广泛性：在我国，国有土地使用权主体多为一般主体，对其身份资格多无特别限定。境内外法人、非法人组织及公民自然个人均可依法取得国有土地使用权。而集体土地使用权主体多为特殊主体

(2)取得方式的多样性：国有土地所有者代表可依法通过出让(含以出让金作价出资或入股)、租赁或划拨等方式将国有土地使用权让与土地使用者，据此用地者原始取得国有土地使用权。用地者也可依法通过市场交易的方式，继受取得国有土地使用权

(3)内容的差异性：在我国，国有土地使用权可因不同方式而取得，而取得方式之不同将导致权利内容具有实质性差异

2、出让土地使用权

(1)出让土地使用权的概念。出让土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。

【注意】①出让只能是国有土地使用权。集体所有的土地，必须经过征收征用转变土地性质后才可出让。

②出让是双方有偿有期限的合同。土地使用权出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订书面出让合同(行政合同)，土地使用者要支付出让金，并受违约责任的约束

(2)出让土地使用权的年限：

①居住用地70年;

②工业用地50年;

③教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

④商业、旅游、娱乐用地40年;

⑤综合或者其他用地50年。

【注意】国有土地所有者代表与用地者可在不超过最高出让年限的前提下，在出让合同中约定出让年限

(3)改变土地用途：土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。【注意】改变土地用途：须征得两个部门的同意

(4)使用年限届满：①申请续期→经批准→重新签约、支付出让金。②未申请续期或未获批准→无偿收回

3、划拨土地使用权

(1)划拨土地使用权的概念。划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，在缴纳补偿、安置等费用后所取得的或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

【注意】①划拨的只能是国有土地使用权。

②划拨是一种行政行为，需要经县级以上人民政府依法批准。

③一般情况下，以划拨方式取得的土地使用权没有期限限制。

④一般情况下，划拨为无偿的。用地者申请取得划拨土地使用权需征收征用集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，应支付土地补偿安置费。申请用地者取得划拨土地使用权的土地为国有荒地、空地的，经依法批准后，可无偿取得

(2)划拨用地的范围：

①国家机关用地和军事用地;

②城市基础设施用地和公益事业用地;

③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;

④法律、行政法规规定的其他用地

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