物业管理师经营管理历年高频真题精析一

1．房地产开发投资通常属于（　　）投资。【2013年真题】

A．长期

B．短期

C．置业

D．间接

【答案】B房地产开发投资通常属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。

2．投资者购买房地产开发企业发行的用于开发项目建设的企业债券，属于（　　）投资。【2013年真题】

A．房地产开发

B．房地产间接

C．权益型信托

D．混合型信托

【答案】B房地产投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作。房地产间接投资的具体形式包括：购买房地产开发、投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金(REITs)的股份或房地产抵押支持证券(MBS)等。

3．在正常市场和运营状态下，房地产的经营效益大于其运营成本的持续时间称为（　　）。【2013年真题】

A．折旧年限

B．耐用年限

C．经济寿命

D．自然寿命

【答案】C房地产寿命可以区分为经济寿命和自然寿命。经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产的经营收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。

4．政府兴建一座公园使得周边的房地产价格提高，这体现了房地产投资性中的（　　）。

【2013年真题】

A．政策影响性

B．专业依赖性

C．发展阶段性

D．相互影响性

【答案】D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。

5．关于房地产置业投资的说法，错误的是（　　）。【2012年真题】

A．房地产置业投资属于直接投资

B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

D．房地产出租属于房地产置业投资

【答案】B房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。其对象可以是开发商新竣工的商品房(市场上的增量房地产)，也可以是旧有物业(市场上的存量房地产)。故8项说法错误。

6．关于房地产投资利弊的说法，错误的是（　　）。【2012年真题】

A．房地产投资能够抵消通货膨胀

B．房地产投资会降低投资者的资信等级

C．房地产投资能够得到税收方面的好处

D．房地产投资收益通常高于社会平均利润

【答案】B房地产投资的优点有：(1)相对较高的收益水平。(2)能够得到税收方面的好处。(3)易于获得金融机构的支持。(4)能够抵消通货膨胀的影响。(5)提高投资者的资信等级。故B项说法错误。 7．房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，这反映了房地产投资特性中的（　　）。【2012年真题】

A．适应性

B．相互影响性

C．政策影响性

D．专业管理依赖性

【答案】D专业管理依赖性是指房地产投资离不开专业化的投资管理活动。在房地产开发投资过程中，需要投资者在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面具有管理经验和能力。房地产投资需要估价师、会计师、律师等提供专业服务，以确保置业投资总体收益的最大化。

8．下列风险中，属于房地产投资的系统风险是（　　）风险。【2012年真题】

A．收益现金流

B．未来经营费用

C．利率

D．资本价值

【答案】C房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和控制，如通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险和或然损失风险等。

9．房地产开发投资通常从（　　）开始。【2011年真题】

A．规划设计

B．购置土地

C．工程建设

D．品牌设计

【答案】B房地产开发投资是指投资者从购置土地开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资、获取开发利润。

10．关于房地产置业投资的说法，正确的是（　　）。【2011年真题】

A．房地产置业投资属于间接投资

B．房地产置业投资的对象只能是旧房地产

C．房地产置业投资的目的是自用或获取经常性收入

D．房地产出租不属于房地产置业投资

【答案】c房地产置业投资的目的一般有两个：一是满足自身生活居住或生产经营的需要，即自用；二是作为投资将购人的物业出租给最终使用者，获取较为稳定的经常性收入。这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项物业资产时，可以将其转售给其他置业投资者，并获取转售收益。

11．关于房地产投资利弊的说法，错误的是（　　）。【2011年真题】

A．房地产投资需要专门的经验

B．房地产投资流动性差

C．房地产投资较难抵御通货膨胀

D．房地产投资能够提高投资者的资信等级

【答案】C房地产投资能抵消通货膨胀的影响。由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。故C项说法错误。

12．由于建造公园而使周边房地产价格明显上升，这反映了房地产投资特性中的（　　）。【2011年真题】

A．折旧递减性

B．地租递增性

C．政策影响性

D．相互影响性

【答案】D相互影响性是指房地产价值受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。