物业管理师基本制度与政策第一章考点2

基本制度与政策第一章考点：物业管理的特征

物业管理是城市管理体制和房地产管理体制改革的产物，是与房地产综合开发和现代化生产方式相配套的综合性管理；是与住房制度改革和产权多元化相衔接的统一管理；是与社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的房屋管理。社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。

(一)社会化

物业管理的社会化，是指摆脱了过去那种自建自管的分散管理体制，由多个业主通过业主大会选聘一家物业服务企业的统一管理。物业的所有权、使用权与物业的管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工，则是实现物业管理社会化的必要条件。物业管理社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业服务企业；二是物业服务企业要到社会上去竞聘可以接管的物业项目。在业主大会委托授权的范围内，集中实施统一管理，有利于提高整个城市管理的集约化程度，充分发挥住宅小区与各类物业的综合效益和整体功能，实现社会效益、经济效益和环境效益的协调发展。

(二)专业化

物业管理的专业化，是指由物业服务企业从解决专业难点人手，充分运用专业方法，通过提供专业的物业服务产品来满足业主的需求。专业化要求物业服务企业具备专业的人员、专业的组织机构、专业的生产工具、专业的管理方法；要求物业服务企业运用先进的维修养护技术，实施房屋及其设施设备的运行、维修和养护工作。物业管理的专业化，要求建立市场准人制度，物业服务企业承接物业项目必须具备一定的资质等级，从业人员执业必须具备一定的职业资格。物业服务企业资质管理制度和物业管理师制度，是物业管理专业化的两大制度基础。

(三)市场化

市场化是物业管理的基本特征。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。在市场经济条件下，物业管理的属性是交易，提供的商品是服务，交易的方式是等价有偿。业主通过招投标方式选聘物业服务企业，物业服务企业按照现代企业制度组建并运作，是自主经营、独立核算、自负盈亏、独立承担民事责任的企业法人。物业服务企业向业主和物业使用人提供物业服务，业主和物业使用人支付物业费换取物业服务的消费。在物业管理市场中，业主有权选择物业管理单位，物业管理单位必须靠自己良好的经营和服务，才能进入和占领物业管理市场。物业管理活动必须遵循市场规律，在等价有偿的基础上实现业主和物业服务企业之间的公平交易。物业服务企业的商业性和物业管理活动的市场化，是物业管理可持续发展的经济基础。