2019年中级会计职称考试实务章节笔记2

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投资性房地产的转换和处置

一、房地产的转换

(一)房地产的转换形式及转换日

1. 转换形式

“自用房地产或存货”与“投资性房地产”的转换。

2. 转换日

( 1)“自用房地产或存货”转换为“投资性房地产”

租赁期开始日或用于资本增值的日期。

( 2)“投资性房地产”转换为“自用房地产”

房地产达到自用状态日期。

( 3)“投资性房地产”转换为“存货”

租赁期满，企业董事会或类似机构作出决议明确表明将其重新开发用于对外出售的日期。

(二)房地产转换的会计处理

1. 在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

2. 公允价值模式下的转换

(1)采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)。

(2)自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。

转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益(公允价值变动损益);转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额作为其他综合收益，计入所有者权益。处置该项投资性房地产时，原计入所有者权益的部分应当转入处置当期损益(其他业务成本)。

二、投资性房地产的处置

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。

企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益

( 将实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本)。

(一)采用成本模式计量

借：银行存款

贷：其他业务收入

应交税费—应交增值税(销项税额)

借：其他业务成本

投资性房地产累计折旧(摊销)

投资性房地产减值准备

贷：投资性房地产

【例题·多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有(　　)。

A. 按预计使用年限计提折旧

B. 公允价值变动的金额计入当期损益

C. 公允价值变动的金额计入其他综合收益

D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益

【答案】 BD

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，选项A错误;公允价值变动的金额计入公允价值变动损益，选项 C错误。

【例题·单选题】下列项目中，属于外购投资性房地产的是( )。

A. 企业购入的写字楼直接出租

B. 企业购入的土地准备建造办公楼

C. 企业购入的土地准备建造办公楼，之后改为持有以备增值

D. 企业购入的写字楼自用 2年后再出租

【答案】 A

【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租，才能称之为外购的投资性房地产。

【例题·判断题】企业将自行建造的房地产达到预定可使用状态时开始自用，之后改为对外出租，应当在该房地产达到预定可使用状态时确认为投资性房地产。( )( 2010年)

【答案】×

【解析】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应得先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。

【例题·多选题】下列关于企业投资性房地产会计处理的表述中，正确的有 ( )。( 2017年)

A. 自行建造的投资性房地产，按达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量

B. 以成本模式进行后续计量的投资性房地产，计提的减值准备以后会计期间可以转回

C. 投资性房地产后续计量由成本模式转为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额应计入当期损益

D. 满足投资性房地产确认条件的后续支出，应予以资本化

【答案】 AD

【解析】选项 B，投资性房地产计提的减值准备以后期间不得转回;选项 C，投资性房地产成本模式转为公允价值模式应作为会计政策变更处理，公允价值与账面价值的差额，调整留存收益。

【例题·单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对下列财务报表项目产生影响的是( )。( 2011年)

A. 资本公积

B. 营业外收入

C. 未分配利润

D. 投资收益

【答案】 C

【解析】投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益(盈余公积和未分配润)。

【例题·单选题】甲公司为房地产开发企业，对投资性房地产按照公允价值模式计量，该公司 2016年 7月 1日将一项账面价值 2 000万元、已经开发完成作为存货的房产转为经营性出租，公允价值为 2 500万元。 2016年 12月 31日其公允价值为 2 400万元，甲公司确认了该公允价值变动， 2017年 7月租赁期满甲公司以 3 000万元价款将其出售，甲公司应确认的其他业务收入是( )万元。

A.3 000

B.3 500

C.2 900

D.3 400

【答案】 A

【解析】处置时以售价确认为其他业务收入。

【例题·单选题】 2011年 7月 1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为 4 000万元，已计提折旧 200万元，已计提减值准备 100万元，转换日的公允价值为 3 850万元，假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为( )万元。( 2012年)

A.3 700

B.3 800

C.3 850

D.4 000

【答案】 D

【解析】转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价 4 000万元借记“固定资产”科目。

【例题·单选题】企业将自用房地产转为以公允价值模式计量的投资性房地产。下列关于转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额的会计处理表述中，正确的是 ( )。( 2017年)

A. 计入递延收益

B. 计入当期损益

C. 计入其他综合收益

D. 计入资本公积

【答案】 C

【解析】企业将自用房地产转为公允价值模式计量的投资性房地产，当日公允价值大于账面价值的差额，应该计入其他综合收益。

【例题·单选题】长江公司为房地产开发企业，于 2017年 1月 1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为 3年，每年 12月 31日收取租金 100万元，出租时，该幢商品房的成本为 2 000万元，公允价值为2 200万元， 2017年 12月 31日，该幢商品房的公允价值为 2 150万元。长江公司 2017年应确认的公允价值变动损益为( )万元。

A. 损失 50

B. 收益 150

C. 损失 150

D. 损失 100

【答案】 A

【解析】出租时公允价值大于成本的差额应计入其他综合收益，则长江公司2017年应确认的公允价值变动损失 =转换日公允价值 2 200-年末公允价值 2 150=50(万元)。

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