2018造价工程师《工程计价》教材精讲1.2

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一、建设用地费

1. 建设用地取得的基本方式

一是出让方式，二是划拨方式。可能还包括租赁和转让等其他方式。

(1)出让方式获取土地使用权。通过出让方式获取土地使用权有可以分成两种具体方式：一是通过招标、拍卖、挂牌等竞争出让方式获取国有土地使用权，二是通过协议出让方式获取国有土地使用权。

各类经营性用地或同一宗地有两个以上意向用地者，应当采用招标、拍卖或者挂牌方式。

(2)通过划拨方式获取土地使用权。可以以划拨方式取得土地的建设用地包括：

1)国家机关用地和军事用地;

2)城市基础设施用地和公益事业用地;

3)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;

4)法律、行政法规规定的其他用地。

因企业改制、土地使用权转让或者改变土地用途等不再符合本目录的，应当实行有偿使用。

2. 建设用地取得的费用

划拨方式取得，需承担征地补偿费或对原用地单位或个人的拆迁补偿费用;通过出让方式取得的，除以上费用外，还需向土地所有者支付有偿使用费，即土地出让金。

(1)征地补偿费用。内容主要包括土地补偿费，青苗补偿费和地上附着物附着物补偿费，安置补助费，新菜地开发建设基金，耕地占用税，土地管理费等。

注：※征地补偿费用中各项费用的计算标准有时也会成为考点。

(2)拆迁补偿费。通常发生在城市规划区内，内容主要包括拆迁补偿和搬迁、安置补助费。

(3)出让金、土地转让金。在有偿出让和转让土地时，政府对地价不作统一规定，但应坚持以下原则：

1)地价对目前的投资环境不产生大的影响。

2)地价与当地的社会经济承受能力相适应。

3)地价要考虑已投入的土地开发费用、土地市场供求关系、土地用途、使用区类、容积率和使用年限等。

二、与项目建设有关的其他费用

与项目建设有关的其他费用包括建设管理费，可行性研究费、研究试验费、勘察设计费、环境影响评价费、劳动安全卫生评价费、场地准备及临时设施费、引进技术和引进设备其他费、工程保险费、特殊设备安全监督检验费、市政公用设施费等，其中需要重点注意的一些费用包括：

1. 建设管理费

由建设单位管理费和监理费组成。建设单位管理费按照工程费用之和乘以建设单位管理费费率计算。如建设单位采用工程总承包方式，其总包管理费由建设单位与总包单位根据总包工作范围在合同中商定，从建设管理费中支出。

2. 研究试验费

是指为建设项目提供和验证设计参数、数据、资料等所进行的必要的试验费用以及设计规定在施工中必须进行试验、验证所需费用。包括自行或委托其他部门研究试验所需人工费、材料费、试验设备及仪器使用费等。在计算时要注意不应包括以下项目：

(1)应由科技三项费用(即新产品试制费、中间试验费和重要科学研究补助费)开支的项目。

(2)应在建筑安装费用中列支的施工企业对建筑材料、构件和建筑物进行一般鉴定、检查所发生的费用及技术革新的研究试验费。

(3)应由勘察设计费或工程费用中开支的项目。

3. 场地准备及临时设施费

场地准备费是指建设项目为使工程项目的建设场地达到开工条件，由建设单位组织进行的场地平整等准备工作而发生的费用。建设单位临时设施费是指建设单位为满足工程项目建设、生活、办公的需要, 用于临时设施建设、维修、租赁、使用所发生或摊销的费用。

场地准备及临时设施费应尽量与永久性工程统一考虑。建设场地的大型土石方工程应进入工程费用中的总图运输费用中。

新建项目的场地准备和临时设施费应根据实际工程量估算，或按工程费用的比例计算。改扩建项目一般只计拆除清理费。

三、与未来生产经营有关的其他费用

与未来生产经营有关的其他费用包括联合试运转费、专利及专有技术使用费和生产准备及开办费等。需主要掌握的内容有：

1. 联合试运转费

联合试运转费是指新建项目或新增加生产能力的工程，在交付生产前按照批准的设计文件所规定的工程质量标准和技术要求，进行整个生产线或装置的负荷联合试运转或局部联动试车所发生的费用净支出(试运转支出大于收入的差额部分费用)。不包括应由设备安装工程费用开支的调试及试车费用，以及在试运转中暴露出来的因施工原因或设备缺陷等发生的处理费用。

2. 专利及专用技术使用费

(1)国外设计及技术资料费、引进有效专利、专有技术使用费和技术保密费。

(2)国内有效专利、专有技术使用费。

(3)商标权、商誉和特许经营权费等。

3. 生产准备及开办费

建设单位为保证项目正常生产而发生的人员培训费、提前进厂费以及投产使用必备的办公、生活家具用具及工器具等的购置费用。

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