物业管理师《管理实务》第一章讲义2

物业管理师《管理实务》第一章讲义：物业服务项目介入的作用

我国的物业管理脱胎于传统的房地产管理，一直滞后于规划设计和施工建设，以至于交付的物业出现布局不合理、配套不完善、管理不便、维修困难等诸多缺陷，引发业主、建设单位和物业服务企业之间的矛盾和纠纷。物业服务企业的早期介人可以协助建设单位及时发现项目规划、设计、施工、销售过程中所存在的问题，使规划更加优化、完善，减少设计上的缺陷以及交付后的业主纠纷，还可以在项目建设初期将不利于物业管理、损害业主利益的因素尽可能消除或减少，使物业服务顺利开展，业主利益得到保障。

(一)从业主使用的角度，有利于提高业主对物业的认可度

1．优化设计，满足业主使用需求
随着社会经济的发展，人们对物业的品位和环境要求越来越高，这使得建设单位在建设过程中除了要执行国家有关技术标准外，还应考虑到物业的功能、布局、造型、环境以及物业使用者的便利、安全、舒适等因素。物业服务企业可从业主(或物业使用人)及物业管理的角度，就房屋设计和功能配置、设备选型和材料选用、公共设施配套等方面提出建议，使物业的设计更符合业主的使用要求。

2．有助于提高工程质量，提高物业的认可度
在物业的建设过程中，物业服务企业利用自身优势帮助建设单位加强工程质量管理，及时发现设计、施工过程中的缺陷，提前防范质量隐患，使工程质量问题在施工过程中及时得到解决，减少在日后使用中的矛盾纠纷，从而提高业主或物业使用人对物业的满意度和认可度。

(二)从物业管理角度，有利于物业服务工作的顺利开展

1．有利于了解物业情况

对物业及其配套设施设备的运行管理和维修养护是物业管理的主要工作之一，要做好这方面的工作，必须对物业的建筑结构、管线走向、设备安装等情况了如指掌。物业服务企业可以通过早期介入，如对于图纸的改动部分做好记录，对设备安装、管线布置尤其是隐蔽工程状况进行全过程跟踪等，充分了解所管物业的情况，从而在日后的管理中做到心中有数、“对症下药”。

2．为前期物业管理作充分准备
物业服务企业可利用项目早期介入的机会，逐步开展制定物业管理方案和各项规章制度、设计组织架构、招聘人员、实施上岗培训等前期管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在早期介入中同施工单位形成的良好合作关系，在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。

3．有利于规避物业经营管理风险
项目早期介入对项目情况及周边不利因素提前了解，对后续物业服务过程中可能出现的风险作出预估，提前制定应对措施，规避物业管理的风险，也可提升后期物业管理服务的质量。同时，项目早期介入可充分了解目标客户群，制定质价相符的服务标准、服务内容等，以保证物业管理的可持续经营管理。

(三)从项目开发角度，有利于提高建设单位的开发效益

(1)建设单位在进行小区规划设计时往往比较关注技术规范对于今后是否符合业主使用要求、管理要求、降低管理成本考虑较少。项目早期介入可使规划设计方案中的布局、功能定位更趋合理，有利于日后运营管理。如小区规划设计必须考虑到物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、商业配套设施等，从业主需求角度提出建议，从而避免建设单位的不必要投资。

(2)项目早期介入是物业服务企业从项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，通过早期介入的专业支持，建设单位可以对项目进行准确的市场定位，并考虑到物业的使用功能和业主满意，促进项目的销售，加快资金周转。同时，建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询服务提升自身的品牌。

通过项目早期介人，物业服务企业在与各单位的沟通协作中可充分展示自身的专业素质，并从业主使用、物业管理和项目开发的角度，完善项目的设计缺陷，减少不必要的投资成本，提高项目的开发效益。