物业管理师经营管理第一章考点（二）

物业资源有两重含义：一是物业管理区域内可直接使用或经营的资源，如可租售的物业空间、场地(停车场、网球场等)；二是由物业建筑、配套设施设备和场地派生出的可经营资源，如屋顶广告(牌)、电梯广告(位)、庭院和车场广告等。
物业服务企业在物业资源经营管理中，要明确物业资源的归属，合理确定利益分成，依法维护业主和自身利益。

(一)物业资源的界定

1．从所有权上划分。

(1)单一产权物业。

例如政府机关办公楼、企业自建自用办公楼等，单一产权的物业资源均为其业主所有。通常，业主可通过物业服务委托合同授权物业服务企业在实施物业管理服务的同时有条件地开展经营管理，并依据其贡献大小给予适当的酬金或收益分成。

(2)区分所有权物业。

物业服务企业经常管理的是住宅小区一类区分所有权物业，在这类物业中，除了业主专有部分以外，还有业主共有部分。

共有部分又可细分为部分共有和全体共有。例如，一个小区内有10栋楼房，每一栋楼房的电梯、天台(亦称天面、屋面)等属于该栋楼宇业主部分共有；而小区里的道路、绿地、围墙等则为10栋楼宇全体业主所共有。

通常，住宅小区里可以作为物业服务企业经营的物业资源的权属可划分为以下几种类型：①属发展商所有：例如小区停车场、会所等设施。如果发展商没有将这些设施在合同中约定为他人所有，则这些设施的所有权属于开发商。此时，发展商可以将自有停车场的部分使用权和收益权转让给物业服务企业，以弥补物业服务企业的亏损。②属政府所有：如人防工程等，这部分空间的使用权和收益权的归属存在着理论和实践上的很多争议。③属业主共有：一般来说，除去上述①、②之外的可经营物业部分均属业主所共有。如利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。

2．从物业使用属性上划分

从物业使用属性上划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。例如，小区门口空地、道路、绿化带可以看作物业关联资源，小区上空一定范围的空间可以看作为物业附属空问，这些资源和空间通过合理利用也能为业主和企业带来一定的经济效益。

(二)物业资源的经营管理原则

在取得相关利益人授权的情况下，物业服务企业可以进行各种形式的经营。关于什么物业资源可以经营，什么资源不能经营，并没有一个固定的标准，但应该遵循以下原则。

1．不可越权经营

在物业资源的开发经营过程中，物业服务企业必须取得相关权益人的授权。如果未经授权就擅自经营，属于侵权行为，轻则要承担经济赔偿等民事责任，重则可能被追究行政、刑事责任。

对小区场地一类共有部分，物业服务企业须在征得业主大会同意并与业主委员会签署相关协议的前提下方可开展经营活动。

2．不妨碍物业管理基本服务的开展

物业服务企业经营活动应在做好物业管理基本服务的基础上开展。如果因为经营物业资源而忽略了对业主的基本服务和对物业的日常管理，就成为本末倒置之举。

3．规避经营活动中的风险

任何经营都有风险，物业资源经营也不例外，甚至有些经营面临的风险还很大。物业服务企业在做经营决策时，必须对各种风险因素进行综合考量并做好抵御风险的各种准备。

4．正确把握不同物业管理发展阶段的经营特性

我国物业管理的发展历史不长，各种法律法规和市场规则尚待完善，因而在物业经营管理实践中还存在着很多的不确定性和模糊地带。物业服务企业在经营物业资源时，尤其要对以下事项给予充分注意。

(1)业主意见不一致时的处理。

《物业管理条例》明确规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但在实际利用物业共用部位、共用设施设备经营时，业主意见往往不能统一，此时物业服务企业应当做好宣传，说明利害得失，争取大多数业主(双过半)的同意。同样对于归属于业主的经营所得，究竟是用于补充专项维修资金还是作为他用，或直接分配给每位业主，也必须征得大多数业主的同意。

(2)物业管理不同阶段的经营处理。

对于像住宅小区一类物业来说，物业管理一般情况下分为两个阶段：一是业主大会尚未成立。此时物业共用部位、共用设施设备经营权实质上掌握在发展商手中。发展商如果把操作性的经营权委托给物业服务企业，物业服务企业接受委托时，要明确经营范围和收益用途。如果收益不是主要用于全体业主受益的方向，物业服务企业要给予必要的提醒，并注意以合同等方式回避自身风险。二是业主大会已经召开、业委会已经成立。此时物业服务企业应在业主大会授权的范围内，按照与业主委员会达成的协议或协商意见依法开展物业资源经营，获得应得的酬金或分成收益。

5．获取物业资源的途径

在各类物业资源中，只有物业服务企业有权自由处置和经营的物业资源才能带来最大的收益。物业服务企业获取物业资源的途径有：

(1)向开发商争取。

物业服务企业可以在早期介入和接管物业时与开发商签订契约，约定由开发商低价提供一定的商业用房给物业服务企业，以弥补前期物业管理的投入或者冲抵部分开办费用。也可争取在合同中约定，属于开发商产权的停车场、会所、游泳池、网球场等设施的经营收益权归属物业服务企业所有。

(2)购买或租用商业网点。

物业服务企业还可以购买或者租用商业用房。其中，租用是主要方式。因为购买商业用房进行经营，涉及企业投资及经营方向问题，也涉及将来若业主不再续签合同后的经营问题，这些问题势必牵扯物业服务企业大量的精力，不利于主业的发展。

6．区别不同物业类型及业主群体

物业资源经营要与物业的整体风格及业主群体的特征相符合。例如，在政府机关办公楼内一般不进行物业资源经营；在普通住宅区适宜于开展日常生活类服务经营。

7．开展统一的专业化经营

物业服务企业可以成立专门机构，对所服务区域的物业资源进行统一的专业化经营与管理。这样，一方面可以更好地汇聚需求信息，整合社会力量，降低经营成本；另一方面可以协调经营与服务管理的矛盾，物业服务中心专心致志做好管理与服务工作，避免因分心经营而导致服务质量下降。