2019年中级经济师考试房地产试题模拟4

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多项选择题

1、求取报酬率的基本方法有(　)。

A、单位比较法

B、累加法

C、指数调整法

D、年限法

E、市场提取法

2、在房地产估价的比较法中，建立比较基础的工作包括(　)。

A、统一房地产范围

B、统一成交日期

C、统一付款方式

D、统一价格水平

E、统一价格单位

3、在房地产估价中，房地产最高最佳利用应同时满足的条件有(　)。

A、法律上允许

B、建筑高度最高

C、建筑设备最.先进

D、技术上可能

E、财务上可行

4、在建筑物折旧中，对物质折旧的理解正确的有(　)。

A、自然经过的老化

B、正常使用的磨损

C、意外破坏的损毁

D、人为故意的破坏损毁

E、延迟维修的损坏残存

5、对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有(　)。

A、比较法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

E、基准地价修正法

6、建筑物的重新购建价格具体的求取方法有(　)。

A、收益调节法

B、单位比较法

C、分部分项法

D、工料测量法

E、指数调整法

7、运用比较法估价，选取的可比实例应符合(　)。

A、可比实例房地产应是估价对象的类似房地产

B、可比实例的成交日期可以是任何时间

C、可比实例的交易类型应与估价目的吻合

D、可比实例的成交价格应为正常价格

E、可比实例的成交价格可修正为正常价格

8、运用成本法估价的步骤一般分为(　)。

A、收集房地产价格构成等资料

B、测算重新购建价格

C、求取市场同类型房地产平均价格

D、测算建筑物折旧

E、求取积算价格

9、以下关于房地产估价报告的表述，说法正确的有(　)。

A、房地产估价报告按照格式，分为叙述式报告和表格式报告

B、成套住宅抵押估价报告可以采用表格式报告

C、致估价委托人函中的落款日期即为估价报告出具日期

D、房地产估价报告一般应采取电子邮件形式

E、房地产估价报告由目录、估价过程报告、估价结果报告等八部分组成

10、对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有(　)。

A、市场法

B、成本法

C、收益法

D、假设开发法

E、基准地价修正法

11、下列关于开发经营期的说法正确的是(　)。

A、开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期

B、开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期

C、开发经营期可分为开发期和经营期

D、开发期的起点是动工开发(开工)的日期

E、开发期的终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期

12、假设开发法分为现金流量折现法和传统方法，这两种方法的区别主要有(　)。

A、考虑收支时间角度的不同

B、计算对象的不同

C、对各项数值的测算不同

D、开发利润的显示方式不同

E、计算的过程复杂程度不同

多项选择题

1、【正确答案】 BE

【答案解析】 本题考查求取报酬率的方法。求取报酬率的基本方法有两种——累加法和市场提取法。

【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

2、【正确答案】 ACE

【答案解析】 本题考查比较法。在房地产估价的比较法中，建立比较基础一般要做以下工作：(1)统一房地产范围;(2)统一付款方式;(3)统一价格单位。

【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

3、【正确答案】 ADE

【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。最高最佳利用是指房地产在法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最.大的合理、可能的利用，包括最佳的用途、规模和档次等。

【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

4、【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。可以从以下四个方面来进一步认识和把握物质折旧：(1)自然经过的老化;(2)正常使用的磨损;(3)意外破坏的损毁;(4)延迟维修的损坏残存。

【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

5、【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查房地产的估价方法。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法(新教材不要求掌握，这里只作为干扰项)适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。

【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】

6、【正确答案】 BCDE

【答案解析】 本题考查房地产重新构建价格的求取。建筑物的重新购建价格可以采用比较法、成本法求取，也可以通过政府或者其授权的部门、机构公布的房屋重置价格、房地产市场价格扣除其中可能包含的土地价格来求取。具体的求取方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

【该题针对“重新购建价格的求取”知识点进行考核】

7、【正确答案】 ACDE

【答案解析】 本题考查比较法选取可比实例。选取的可比实例应符合以下要求：(1)可比实例房地产应是估价对象的类似房地产;(2)可比实例的交易类型应与估价目的吻合;(3)可比实例的成交日期应尽量接近价值时点;(4)可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格。

【该题针对“比较法概述、收集交易实例、选取可比实例”知识点进行考核】

8、【正确答案】 ABDE

【答案解析】 本题考查成本法概述。运用成本法估价一般分为以下四个步骤：(1)收集房地产价格构成等资料;(2)测算重新购建价格;(3)测算建筑物折旧;(4)求取积算价格。

【该题针对“成本法概述”知识点进行考核】

9、【正确答案】 ABC

【答案解析】 本题考查房地产估价报告。房地产估价报告一般应采取书面形式。房地产估价报告通常由八大部分组成：(1)封面;(2)目录;(3)致估价委托人函;(4)估价师声明;(5)估价假设和限制条件;(6)估价结果报告;(7)估价技术报告;(8)附件。

【该题针对“房地产估价报告”知识点进行考核】

10、【正确答案】 BD

【答案解析】 本题考查房地产的估价方法。在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。

【该题针对“假设开发法概述、基本公式”知识点进行考核】

11、【正确答案】 ABCE

【答案解析】 本题考查房地产估价假设开发法。开发期也可称为开发建设期或建设期，其起点与开发经营期的起点相同，终点是预计待开发房地产竣工验收合格的日期。

【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】

12、【正确答案】 ACD

【答案解析】 本题考查假设开发法两种方法的区别。现金流量折现法和传统方法的区别主要有：(1)对各项数值的测算不同;(2)考虑收支时间角度的不同;(3)开发利润的显示方式不同。

【该题针对“现金流量折现法和传统方法、假设开发法计算中各项的求取”知识点进行考核】

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