2019年中级经济师考试房地产试题模拟3

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一、单项选择题

1、从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，(　)与投资风险正相关。

A、报酬率

B、流动性

C、无风险报酬率

D、安全利率

2、某企业开发某土地，土地重新取得成本为2000元/m2，正常开发成本为2500元/m2，管理费用为前两项的4%，投资利息占前两项(称为直接成本)的5%，销售费用为200元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为(　)元/m2。

A、4215

B、5215

C、5341

D、5375

3、在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为(　)。

A、旧的房地价值=房地历史价格-建筑物折旧

B、旧的房地价值=房地公允价格-建筑物折旧

C、旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧

D、旧的房地价值=房地账面价格-建筑物折旧

4、某房地产在2017年3月的价格为20000元/m2，现要调整为2017年9月的价格。已知该类房地产2017年3月至9月的价格指数分别为：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3(均以上个月为基数100)，则该房地产2017年9月的价格为(　)元/m2。

A、26560.8

B、28050.9

C、27000.1

D、29170.7

5、某宗可比实例房地产2017年1月30日的价格为1000美元/m2，该类房地产以美元为基准的价格变动平均每月比上月下降0.7%，假设人民币与美元的市场汇率2017年1月30日为1美元=6.48元人民币，2017年9月30日为1美元=6.45元人民币，则将该可比实例调整为2017年9月30日的价格约为(　)元人民币/m2。

A、6485.00

B、6026.40

C、6626.21

D、6097.53

6、某一住房的套内建筑面积单价2400元/m2，套内建筑面积为120m2，使用面积单价为3000元/m2，则该住房的使用面积为(　)m2。

A、90

B、96

C、100

D、105

7、以下不属于房地产估价原则的是(　)。

A、替代原则

B、独立、客观、公正原则

C、合法原则

D、科学原则

8、房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循房地产市场价值评估的原则外，还应遵循(　)。

A、独立、客观、公正原则

B、价值时点原则

C、替代原则

D、谨慎原则

9、建筑物因房地产市场不景气而造成的价值损失，属于(　)。

A、功能折旧

B、经济折旧

C、物质折旧

D、快速折旧

10、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的(　)。

A、物质折旧

B、功能折旧

C、外部性折旧

D、经济折旧

11、建筑物的剩余经济寿命等于其经济寿命减去(　)。

A、自然寿命

B、有效年龄

C、使用年限

D、实际年龄

12、求取估价对象价值的计算公式为(　)。

A、估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数

B、估价对象价值=可比实例成交价格÷交易情况修正系数÷市场状况调整系数÷房地产状况调整系数

C、估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数÷市场状况调整系数×房地产状况调整系数

D、估价对象价值=可比实例成交价格÷交易情况修正系数×市场状况调整系数÷房地产状况调整系数

13、以下房地产可以使用收益法估算其价值的是(　)。

A、游乐场

B、行政办公楼

C、学校

D、公园

14、(　)是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。

A、重新估算价格

B、重新构建价格

C、重新计量价格

D、重新评估价格

15、一般情况下，运用比较法时要求选择(　)可比实例。

A、1～3宗

B、3～10宗

C、10～15宗

D、15～20宗

一、单项选择题

1、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查报酬率的求取。从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险成正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

【该题针对“报酬率的求取”知识点进行考核】

2、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查成本法计算新开发土地价值。题中已知直接成本为包括土地取得成本和土地开发成本之和。开发利润=(土地取得成本+开发成本)×直接成本利润率=(2000+2500)×6%=270(元/m2)。新开发土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+利润=2000+2500+(2000+2500)×4%+(2000+2500)×5%+200+270=3000(元/m2)。

【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】

3、【正确答案】 C

【答案解析】 本题考查成本法的基本公式。在旧的房地的情况下，成本法的基本公式为：旧的房地价值=房地重新购建价格-建筑物折旧。

【该题针对“成本法的基本公式”知识点进行考核】

4、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。2017年9月价格=3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数=20000×94.8%×96.6%×105.1%×109.3%×112.7%×118.3%=28050.9(元/m2)。注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月的指数。

【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

5、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。在统一币种方面，将某一币种的价格换算为另一币种的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。1000×(1-0.7%)8×6.45=6097.53(元/平方米)。

【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

6、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查对可比实例成交价格进行处理。根据公式：套内建筑面积下的单价=使用面积下的单价×使用面积÷套内建筑面积，可求得使用面积=2400×120÷3000=96(m2)。

【该题针对“对可比实例成交价格进行处理”知识点进行考核】

7、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。评估房地产的市场价值，应遵循以下原则：(1)独立、客观、公正原则;(2)合法原则;(3)价值时点原则;(4)替代原则;(5)最高最佳利用原则。

【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

8、【正确答案】 D

【答案解析】 本题考查房地产估价的原则。房地产的抵押价值和抵押净值评估，除应遵循房地产市场价值评估的原则外，还应遵循谨慎原则。

【该题针对“房地产估价概述”知识点进行考核】

9、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。经济折旧也称为外部折旧，是指因建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)、区位因素(如环境改变，包括景观被破坏、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化、采取宏观调控措施等)。

【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

10、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。物质折旧也称为有形损耗，是指因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。物质折旧包括四个方面：自然经过的老化，正常使用的磨损，意外破坏的损毁，延迟维修的损坏残存。其中，自然经过的老化主要是随着时间的流逝由自然力作用引起的，例如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽、生锈等。

【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

11、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查建筑物折旧的求取。建筑物的剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄以后的寿命。

【该题针对“建筑物折旧的求取”知识点进行考核】

12、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查求取估价对象价值。估价对象价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数。

【该题针对“求取估价对象价值”知识点进行考核】

13、【正确答案】 A

【答案解析】 本题考查收益法的适用范围。收益法适用于评估收益性房地产——有经济收益或有潜在经济收益的房地产的价值，如商品住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价，收益法一般不适用。

【该题针对“收益法概述”知识点进行考核】

14、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查房地产重新构建价格的求取。重新购建价格也称为重新购建成本，是指假设在价值时点重新取得全新状况的估价对象所必要的支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出及应获得的正常利润。

【该题针对“重新购建价格的求取”知识点进行考核】

15、【正确答案】 B

【答案解析】 本题考查比较法选取可比实例。可能收集到的交易实例较多，但针对具体的估价对象及估价目的和价值时点，其中某些交易实例可能不适用，因此需要从中选取3～10个符合一定条件的交易实例作为可比实例。

【该题针对“比较法概述、收集交易实例、选取可比实例”知识点进行考核】

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