2018造价工程师《造价管理》教材精讲7.4

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(五)城镇土地使用税

1. 纳税人

2. 纳税对象

城镇土地使用税的纳税对象包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。

3. 计税依据和税率

城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(㎡)为计税依据。

城镇土地使用税采用定额税率。按大、中、小城市和县城、建制镇和工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。具体标准为：①大城市1.5元至30元;②中等城市1.2元至24元;③小城市0.9元至18元;④县城、建制镇和工矿区0.6元至12元。

4. 应纳税额

城镇土地使用税应纳税额可通过纳税人实际占用的土地面积乘以该土地所在地段的适用税额求得。计算公式为：

全年应纳税额=实际占用应税土地面积(㎡)×适用税额

(六)土地增值税

1. 纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。

2. 纳税对象

3. 计税依据和税率

(1)计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额为计税依据。

所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

税法准予纳税人从转让收入中扣除的项目包括下列几项：

1)取得土地使用权支付的金额：

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。以转让方式取得土地使用权的，是实际支付的地价款;其他方式取得的，为支付的土地出让金;

②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。

2)房地产开发成本。包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

3)房地产开发费用。包括与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按下列标准扣除：

①纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的：

房地产开发费用扣除总额=利息+(取得土地使用权所支付的金额

+房地产开发成本)×5%以内

②纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：

房地产开发费用扣除总额=(取得土地使用权所支付的金额

+房地产开发成本)×10%以内

4)与转让房地产有关的税金。非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税;房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除。

5)其他扣除项目。对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%

6)旧房及建筑物的评估价格。指转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度后的价格。

转让旧房的扣除额=评估价+取得土地使用权所支付的地价款

+按国家规定交纳的费用+转让环节缴纳的税金。

4. 应纳税额

土地增值税应纳税额的计算公式为：

应纳税额=∑(每级距的土地增值额×适用税率)

或： 应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

土地增值额=转让收入-扣除项目金额

例题：

1.某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除项目金额为400万元，则应缴纳土地增值税( )万元。

A .180 B.200 C .240 D.300

【答案】C

【解题思路】扣除项目金额的50%、100%、200%分别为200,400,800，增值额为600万元，应缴纳的土地增值税为200×30%+200×40%+200×50%=240。

2.下列关于土地增值税的说法中，正确的是( )。

A.国有土地使用权出让，出让方应交土地增值税

B.国有土地使用权转让，转让方应交土地增值税

C.房屋买卖，双方不交土地增值税

D.单位之间交换房地产，双方不交土地增值税

【答案】B

【解题思路】⑴国有土地使用权出让(转让方不交土地增值税)。⑵国有土地使用权转让(转让方还应交土地增值税)。⑶房屋买卖(转让方符合条件的还需交土地增值税)。⑷房屋交换(单位之间进行房地产交换还应交土地增值税)。

(七)契税

1. 纳税人

2. 纳税对象

3. 计税依据和税率

(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据;

(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;

(3)土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;

(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益;

(5)房屋附属设施征收契税的依据：

1)采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税;

2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税;如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。

契税实行3%～5%的幅度税率。

4. 应纳税额

契税应纳税额的计算公式为：

契税应纳税额=计税依据×税率

例题：

1. 下列关于契税计税依据说法中，正确的是( )。

A.房屋增与，以房屋评估价为计税依据

B.房屋交换，以房屋的原值之和为计税依据

C.国有土地使用权出让，以成交价格为计税依据

D.划拨取得的土地使用权，以土地评估价为计税依据

【答案】C

【解题思路】契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：⑴国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据;⑵土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;⑶土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据;⑷以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。

(八)进口关税

1. 纳税人

进出口关税的纳税人是进口货物的收货人、出口货物的发货人及进境物品的所有人。

2. 计税依据和税率

进出口关税的计税依据以进出口货物的完税价格为计税依据。

进口关税设置最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等税率。对进出口货物在一定期限内可以实行暂定税率。

3. 应纳税额

进出口关税应纳税额的计算公式为

关税应纳税额=货物完税价格×适用税率

4. 免税范围

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